Umowa najmu - podwyższanie czynszu

1. Najem zawarty na podst. art. 3 ust. 1 ustawy o ochronie prawa lokatorów
Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie ma ograniczeń w wysokości podwyżki.

2. Najem okazjonalny
Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

3. Najem zwykły
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenie (chyba, że strony w umowie ustaliły termin dłuższy). Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie, w przeciwnym razie nie będzie ważne.
Jeśli w wyniku podwyżki wysokość czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (jest to przeciętny koszt budowy 1 m.kw. mieszkania, ustalany co 6 miesięcy przez wojewodów), albo gdy wysokość czynszu przed podwyżką przekraczała już tę wartość ñ właściciel może podwyższyć czynsz tylko w uzasadnionych przypadkach.

Po pierwsze jeśli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Podwyższając czynsz właściciel może wówczas ustalić:
• zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5 % nakładów poniesionych przez siebie na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10 % nakładów poniesionych przez siebie na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową aż do ich pełnego zwrotu;
• godziwy zysk (ustawa nie precyzuje jednak co należy rozumieć przez godziwy zysk).

Po drugie może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim". Właściciel na pisemne żądanie lokatora - w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Lokator w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia może:
• odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia albo
• zakwestionować wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu (z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela), nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Jeśli podwyżka dotyczy opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia tych opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Wypowiedzenie najmu „zwykłego” lokalu mieszkalnego

Najemca lokalu mieszkalnego jest w lepszej sytuacji niż właściciel– może wypowiedzieć umowę na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (patrz wyżej). Wynajmującego ograniczają natomiast przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Może on wypowiedzieć umowę tylko w niżej wymienionych przypadkach. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego może to zrobić, gdy najemca:
• pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
• zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał do używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela,
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (jeśli rodzaj naprawy tego wymaga, lokator obowiązany jest przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego).
Trzy pierwsze przypadki wypowiedzenia odnoszą się do wszystkich umów najmu lokali mieszkalnych, także do najmu „okazjonalnego” (dotyczy on lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta i go wynajmuje). W pozostałych przypadkach stosuje się również poniższe zasady.
PRZYKŁAD
Pan K. bez zgody wynajmującego podnajął lokal grupie studentów. Właściciel może więc wypowiedzieć umowę najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym

Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca:
• dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
• używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.
PRZYKŁAD
Pan X. wynajął na parterze budynku mieszkalnego lokal z przeznaczeniem na pracownię krawiecką (zostało to ustalone w umowie). Jednak zamiast tej działalności prowadzi sprzedaż piwa. Sąsiadom – w tym właścicielowi lokalu – to przeszkadza. Może więc wypowiedzieć najem bez terminów wypowiedzenia.
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.

PRZYKŁAD W lokalu pękła rura kanalizacyjna. Właściciel zobowiązał się do naprawy, ale nie zrobił tego.
Najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym.