Jak opodatkować dochody najmu, dzierżawy - współwłasność

Jak opodatkować dochody (przychody), gdy przedmiot najmu, dzierżawy objęty jest współwłasnością, współposiadaniem małżonków?
Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku.

Czy jeden z małżonków może sam opodatkować cały dochód (przychód) z najmu, dzierżawy?
Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody)z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.
Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy.

Uwaga! Oświadczenie to należy złożyć:
• najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku – jeżeli będziemy przychody te opodatkowywać według skali podatkowej,
• najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – jeżeli będziemy przychody opodatkowywać
ryczałtem.


Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie obowiązany:
• płacić cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt (z tytułu najmu lub dzierżawy), oraz
• złożyć zeznanie roczne i rozliczyć w nim dochody (przychody) z najmu, dzierżawy.


Uwaga! Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy najmu, dzierżawy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania
wpłat na podatek, to od tego momentu jest on obowiązany do rozliczania podatku.

Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie omawianego oświadczenia – to automatycznie ich dochody (przychody) z najmu, dzierżawy będą podlegały z mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.


Który naczelnik urzędu skarbowego jest właściwy w zakresie opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu?
Naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia np. wynajmowanej nieruchomości.

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu

Jeśli umowa najmu została zawarta w formie pisemnej – wypowiedzenie też musi mieć taką formę. Jeśli wypowiedzenie składane jest najemcy lokalu mieszkalnego – pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Krok 1
OZNACZENIE STRON. Jeśli wypowiedzenie składa wynajmujący, w pierwszej kolejności należy podać jego dane; jeśli umowę wypowiada najemca – jako pierwsze podaje się dane najemcy, a w drugiej kolejności wynajmującego. Podajemy: imię i nazwisko, adres, numer dowodu tożsamości – gdy stroną jest osoba fizyczna, lub nazwę przedsiębiorcy i jego siedzibę, numer pod jakim figuruje w rejestrze przedsiębiorców i kto prowadzi ten rejestr gdy stroną jest np. spółka handlowa. Jeśli przedsiębiorcą jest spółka z o.o., akcyjna lub komandytowo-akcyjna podjemy również wysokość kapitału zakładowego i NIP. Należy też podać osoby reprezentujące przedsiębiorcę.

Krok 2
PODSTAWA WYPOWIEDZENIA. Podać należy, na jakiej podstawie składane jest wypowiedzenie. Może być to zapis z umowy (np. par. 8 umowy z dnia ....), przepisy Kodeksu cywilnego (gdy przedmiotem najmu są m.in. rzeczy ruchome, lokale użytkowe) lub ustawa o ochronie praw lokatorów (gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny).

Krok 3
OŚWIADCZENIE. Należy napisać, że wypowiadana jest umowa najmu, i określić jej przedmiot (lokal mieszkalny), wskazać osobę, do której wypowiedzenie zostało skierowane, a także z jakim dniem wypowiedzenie stanie się skuteczne (np. ze skutkiem od 1 kwietnia 2010 r.).

Krok 4
UZASADNIENIE. W przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego uzasadnienie jest konieczne, ponieważ przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dokładnie określają przypadki, kiedy takie wypowiedzenie jest możliwe.

Krok 5
PODPIS. Konieczny jest własnoręczny podpis osoby wypowiadającej umowę najmu.

ZAPAMIĘTAJ
Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Formalności
Bez opłat
O wypowiedzeniu umowy najmu nie trzeba zawiadamiać urzędu skarbowego.
Wypowiedzenie należy złożyć na ręce osoby, której dotyczy, lub przesłać je pocztą, za potwierdzeniem odbioru.

PODSTAWA PRAWNA:
•  ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.),
•  ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).