poniedziałek, 3 czerwca 2013

Umowa najmu - jak przygotować umowę


Krok 1 
DATA. Obowiązkowo należy wskazać datę i miejsce sporządzenia umowy.

Krok 2
STRONY UMOWY. Należy określić strony umowy, czyli wynajmującego i najemcę.
W przypadku osób fizycznych podaje się ich imiona, nazwiska, adres zamieszkania, numery dowodów osobistych. Jeśli wynajmującym jest firma jej nazwę, adres, numer z rejestru przedsiębiorców i osoby ją reprezentujące. W przypadku najmu okazjonalnego wynajmującym może być tylko osoba fizyczna.

Krok 3
PRZEDMIOT UMOWY. W umowie trzeba też podać adres lokalu, jego powierzchnię, liczbę pomieszczeń. Jeśli lokal ma księgę wieczystą to również jej numer.

Krok 4
TERMIN. Obowiązkowo trzeba wskazać w umowie termin, na jaki jest zawierana może być to zarówno czas oznaczony (np. dwa miesiące, dwa lata lub wskazać konkretną datę), jak i nieoznaczony. Najem zawarty na czas oznaczony kończy się z datą upływu terminu przewidzianego w umowie, najem zawarty na czas nieoznaczony trzeba wypowiedzieć.
Umowa o najem okazjonalny może być zawarta tylko na określony czas, nie dłuższy niż 10 lat.

Krok 5
CZYNSZ. W umowie trzeba podać wysokość czynszu, w jakim terminie i w jaki sposób będzie płatny (np. do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy).

PRZYKŁAD
Strony mogą ustalić, że czynsz wyniesie 1000 zł miesięcznie i będzie płatny z góry do 15 każdego miesiąca.

Krok 6
KAUCJA.
Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu. W przypadku najmu zwykłego taka kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę (po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu).
Zwaloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w tym dniu i liczby, która po pomnożeniu przez kwotę miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu podpisania umowy najmu stanowiła podstawę ustalenia wysokości pobranej kaucji.

PRZYKŁAD
Pan A. w 2008 r. podpisał umowę najmu, w której zobowiązał się do zapłaty czynszu w wysokości 600 zł miesięcznie. Kaucja zabezpieczająca stanowiła 2-krotność miesięcznego czynszu, czyli 1200 zł. W 2010 r. miesięczny czynsz pana A. wynosił już 700 zł. Pan A. wypowiada umowę najmu i wyprowadza się. Właściciel musi mu zwrócić w ciągu miesiąca 1400 zł, czyli 2-krotność aktualnego miesięcznego czynszu.
W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Przykład Umowy Najmu Lokalu

Krok 7
OPŁATY ZA MEDIA. Strony mogą w umowie ustalić, kto będzie pokrywał opłaty m.in. za wodę, gaz, c.o., energię elektryczną. Opłaty te mogą być pobierane przez właściciela tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.
W przypadku najmu okazjonalnego - oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

Krok 8 
DODATKOWE ZOBOWIĄZANIA.Strony w umowie mogą zawrzeć dodatkowe ustalenia dotyczące np. wzajemnych praw i obowiązków. Na przykład  najemca ma prawo dokonać nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu za zgodą i w zakresie uzgodnionym każdorazowo w formie pisemnej z wynajmującym. Inne postanowienie najemca ma prawo do bezpłatnego korzystania z parkingu samochodowego znajdującego się przed budynkiem.

ZAPAMIĘTAJ
Przed wydaniem lokalu najemcy należy sporządzić protokół i określić w nim stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół  będzie stanowił podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Krok 9 
WYPOWIEDZENIE. W przypadku najmu zwykłego należy zastrzec w umowie, że do wypowiedzenia umowy najmu mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jeśli zawieramy umowę o najem okazjonalny należy określić w umowie warunki wypowiedzenia umowy.

Krok 10 
PODPISY. Aby umowa była ważna, trzeba pamiętać o własnoręcznych podpisach stron.

DODATKOWE PROCEDURY PRZY NAJMIE OKAZJONALNYM

Krok 11
ZAŁĄCZNIKI.Do umowy o najem okazjonalny muszą być obowiązkowo załączone:
• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym przez właściciela;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego oświadczenie to powinno być opatrzone notarialnie poświadczonym podpisem.

Krok 12
ZGŁOSZENIE DO URZĘDU SKARBOWEGO.Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
Niedopełnienie tego obowiązku skutkować będzie wyłączeniem stosowania przepisów specjalnych dla najmu okazjonalnego. Właściciel nie będzie więc miał prawa eksmitować najemcy bez konieczności przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Umowy o najem zwykły nie zgłasza się do urzędu skarbowego.

PODSTAWA PRAWNA:
• ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).• art. 659692 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Umowa najmu - podwyższanie czynszu

1. Najem zawarty na podst. art. 3 ust. 1 ustawy o ochronie prawa lokatorów
Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie ma ograniczeń w wysokości podwyżki.

2. Najem okazjonalny
Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

3. Najem zwykły
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenie (chyba, że strony w umowie ustaliły termin dłuższy). Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie, w przeciwnym razie nie będzie ważne.
Jeśli w wyniku podwyżki wysokość czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (jest to przeciętny koszt budowy 1 m.kw. mieszkania, ustalany co 6 miesięcy przez wojewodów), albo gdy wysokość czynszu przed podwyżką przekraczała już tę wartość ñ właściciel może podwyższyć czynsz tylko w uzasadnionych przypadkach.

Po pierwsze jeśli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Podwyższając czynsz właściciel może wówczas ustalić:
• zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5 % nakładów poniesionych przez siebie na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10 % nakładów poniesionych przez siebie na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową aż do ich pełnego zwrotu;
• godziwy zysk (ustawa nie precyzuje jednak co należy rozumieć przez godziwy zysk).

Po drugie może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim". Właściciel na pisemne żądanie lokatora - w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Lokator w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia może:
• odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia albo
• zakwestionować wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu (z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela), nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Jeśli podwyżka dotyczy opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia tych opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Nie każdy najem jest okazjonalny

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Forma umowy
Umowa najmu okazjonalnego lokalu musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Nie ma takiego wymogu w stosunku najmu zwykłego. Warto to jednak zrobić, ponieważ jeśli
umowa zawarta na dłużej niż rok nie zostanie sporządzona na piśmie - uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony, a to skutkuje długimi terminami wypowiedzenia.

ZAPAMIĘTAJ
Każda zmiana umowy zawartej na piśmie również musi mieć formę pisemną.

piątek, 31 maja 2013

Umowa najmu lokalu mieszkalnego - informacje ogólne

Umowa najmu mieszkania
Przez umowę najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal mieszkalny do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się
płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Strony umowy 
Stronami umowy najmu jest wynajmujący (zazwyczaj właściciel lokalu) i najemca (osoba wynajmująca lokal mieszkalny).

Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie ma ograniczeń co do jego wielkości. Może być to zarówno mała kawalerka, apartament, jak
i dom jednorodzinny. Przedmiotem umowy nie może być jednak pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób w szczególności znajdujące się w budynkach internatów,
burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Odmienne zasady najmu
Najem lokalu mieszkalnego może być zwykły lub okazjonalny. Ten pierwszy jest bardziej korzystny dla lokatora, ponieważ chroni go długimi okresami wypowiedzenia umowy. Drugi z kolei jest korzystniejszy dla właściciela lokalu, bo ułatwia mu szybsze wypowiedzenie umowy najmu lokatorowi. Takie ułatwienia dla właścicieli przyniosła ostatnia nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów obowiązująca od 28 stycznia 2010 r. Wprowadziła ona do tej ustawy przepisy o najmie okazjonalnym (rozdział 2a). Przed 28 stycznia 2010 r. tylko jeden przepis (art. 3 ust. 1) tej ustawy wprowadzał odstępstwo rygorystycznych zasad najmu lokalu mieszkalnego. Dotyczył tylko lokali z których właściciel przejściowo nie korzystał (w całości lub w części) w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten umożliwiał co prawda podwyższanie czynszu przez właściciela bez większych ograniczeń, ale-nie ułatwiał pozbycia się z mieszkania lokatora.
Przepisy o najmie okazjonalnym obowiązujące od 28 stycznia 2010 r. stosuje się tylko do umów zawartych po tym dniu. Do umów najmu lokalu zawartych na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy przed dniem wejścia w życie nowelizacji - stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu dotychczasowym. A to oznacza, że właścicieli obowiązują takie same długie okresy wypowiedzenia jak przy zwykłym najmie.

Dochody z najmu - ryczałt

Ryczałt jest uproszczoną formą rozliczenia podatku dochodowego.
Warunkiem opodatkowania dochodów z najmu, dzierżawy ryczałtem, jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.
Na wybór formy opodatkowania mamy czas:
• do 20 stycznia roku podatkowego, lub
• jeżeli rozpoczynamy najem, dzierżawę w trakcie roku podatkowego - nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu, dzierżawy, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnęliśmy w grudniu roku podatkowego.


Uwaga! Jeżeli w kolejnym roku chcemy być nadal na ryczałcie, nie musimy już składać oświadczenia. Natomiast gdy zechcemy w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musimy zawiadomić o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego.
Kwota podatku należnego zależy od wielkości przychodu, a nie jak to ma miejsce w przypadku zasad ogólnych od dochodu. Podatek płacimy od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie możemy pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

Uwaga! Podobnie jak przy zasadach ogólnych przychód powstaje dopiero wtedy, gdy
faktycznie otrzymujemy czynsz z najmu,
dzierżawy.


Przy opodatkowaniu przychodów z najmu, dzierżawy obowiązuje jedna stawka ryczałtu, tj. 8,5 %.
Nie musimy prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość naszych przychodów z najmu, dzierżawy wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.
Ryczałt obliczamy samodzielnie i wpłacamy co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie złożenia zeznania.

Uwaga! W trakcie roku nie musimy wypełniać żadnych deklaracji.
Natomiast po zakończeniu roku podatkowego składamy zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28). Uzyskany przychód możemy pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o zapłacone przez nas składki na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odliczyliśmy już od innych naszych dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.

Uwaga! Jeśli oprócz przychodów z najmu, dzierżawy osiągamy też inne dochody, np. ze stosunku pracy, to musimy złożyć odrębne zeznanie, w którym wykażemy te dochody.


Podstawa prawna:
• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.),
• ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Jak opodatkować dochody (przychody) z najmu, dzierżawy?

Dochody (przychody) te możemy opodatkować na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zwanym dalej ryczałtem.

Uwaga! Nie mamy możliwości wyboru 19% stawki podatku.

Czym się różnią zasady ogólne od ryczałtu?
Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej, podatek płacimy od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu, dzierżawy a kosztami jego uzyskania.
Przy opodatkowaniu ryczałtem, koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość naszego podatku, który obliczamy od faktycznie otrzymanego przychodu.
ZASADY OGÓLNE
Jest to podstawowa forma opodatkowania. Jeżeli więc nie złożyliśmy oświadczenia o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu, dzierżawy, musimy rozliczać się właśnie w ten sposób.
Uwaga!
• O tym, że będziemy płacić podatek według skali podatkowej, nie musimy zawiadamiać naczelnika urzędu skarbowego.

•Jeżeli jednak w poprzednim roku podatkowym byliśmy opodatkowani w formie ryczałtu i chcemy od nowego roku być opodatkowani na zasadach ogólnych według skali podatkowej, to musimy o tym poinformować właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Podatek według zasad ogólnych płaci się od faktycznie uzyskanego dochodu.
Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymujemy czynsz z najmu, dzierżawy.


Aby ustalić dochód, trzeba od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu, dzierżawy odjąć koszty (wydatki) z nim związane (np. koszty remontów lokalu, ubezpieczenie lokalu).
Ważne jest by wydatki były ponoszone przez nas, a nie przez np. najemcę. Jeśli np. z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał czynsz należny spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to kwota tego czynszu nie będzie ani naszym przychodem, ani też kosztem uzyskania przychodu z najmu.

Uwaga! Musimy pamiętać, że wszystkie nasze wydatki by mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów muszą być udokumentowane.
Od tak ustalonego dochodu płacimy podatek PIT według progresywnej skali podatkowej.


Rozliczając się na zasadach ogólnych musimy samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego.
Zaliczki miesięczne, za okres od stycznia do listopada, uiszczamy w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszczamy w terminie do
dnia 20 grudnia roku podatkowego.

Uwaga! W trakcie roku nie musimy wypełniać żadnych deklaracji.

Po zakończeniu roku podatkowego musimy natomiast złożyć do urzędu skarbowego zeznanie
podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu(poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia
roku następnego (PIT-36). W zeznaniu tym wykazujemy i sumujemy również inne osiągnięte
przez nas dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej, itp.

czwartek, 30 maja 2013

Jak opodatkować dochody najmu, dzierżawy - współwłasność

Jak opodatkować dochody (przychody), gdy przedmiot najmu, dzierżawy objęty jest współwłasnością, współposiadaniem małżonków?
Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku.

Czy jeden z małżonków może sam opodatkować cały dochód (przychód) z najmu, dzierżawy?
Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody)z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.
Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy.

Uwaga! Oświadczenie to należy złożyć:
• najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku – jeżeli będziemy przychody te opodatkowywać według skali podatkowej,
• najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – jeżeli będziemy przychody opodatkowywać
ryczałtem.


Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie obowiązany:
• płacić cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt (z tytułu najmu lub dzierżawy), oraz
• złożyć zeznanie roczne i rozliczyć w nim dochody (przychody) z najmu, dzierżawy.


Uwaga! Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy najmu, dzierżawy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania
wpłat na podatek, to od tego momentu jest on obowiązany do rozliczania podatku.

Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie omawianego oświadczenia – to automatycznie ich dochody (przychody) z najmu, dzierżawy będą podlegały z mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.


Który naczelnik urzędu skarbowego jest właściwy w zakresie opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu?
Naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia np. wynajmowanej nieruchomości.

Co jest przychodem z najmu, dzierżawy?

Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci nam najemca (dzierżawca) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.

Uwaga! Do przychodu nie zaliczamy natomiast ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.


Kiedy powstaje przychód z najmu, dzierżawy?
Przychód z tytułu najmu, dzierżawy powstaje, gdy faktycznie otrzymamy lub będą nam postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne albo wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Przykład: W styczniu podpisaliśmy umowę najmu mieszkania. Według umowy, najemca powinien nam płacić umówiony czynsz co miesiąc. Najemca opóźniał się z zapłatą i pierwszy czynsz otrzymaliśmy dopiero w lipcu. W okresie od stycznia do czerwca nie powstał u nas jednak przychód i nie mieliśmy obowiązku zapłaty podatku pomimo, że przez ten okres wynajmowaliśmy mieszkanie.


Zwolnienie z opodatkowania
Nie zapłacimy podatku PIT, jeżeli wynajmujemy pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, położone na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, pod warunkiem, że liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Co to jest najem? Co to jest dzierżawa?


Co to jest najem?
Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Co to jest dzierżawa?
Zawierając umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Czynsz może być płacony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Opodatkowanie dochodów z najmu, dzierżawy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanym dalej podatkiem PIT) wymienia jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Od dochodu z tego źródła przychodów płacimy podatek dochodowy według zasad ogólnych.

Uwaga! Możemy też wybrać opodatkowanie najmu, dzierżawy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (o tym dalej). Do tego źródła przychodów (czyli z najmu, dzierżawy), zaliczamy również przychody z najmu okazjonalnego lokalu, które są opodatkowane według tych samych zasad.

Uwaga! Najem może być świadczony również w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Jednak niniejsze opracowanie dotyczy wyłącznie opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu, dzierżawy stanowiących odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów.

niedziela, 26 maja 2013

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu

Jeśli umowa najmu została zawarta w formie pisemnej – wypowiedzenie też musi mieć taką formę. Jeśli wypowiedzenie składane jest najemcy lokalu mieszkalnego – pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Krok 1
OZNACZENIE STRON. Jeśli wypowiedzenie składa wynajmujący, w pierwszej kolejności należy podać jego dane; jeśli umowę wypowiada najemca – jako pierwsze podaje się dane najemcy, a w drugiej kolejności wynajmującego. Podajemy: imię i nazwisko, adres, numer dowodu tożsamości – gdy stroną jest osoba fizyczna, lub nazwę przedsiębiorcy i jego siedzibę, numer pod jakim figuruje w rejestrze przedsiębiorców i kto prowadzi ten rejestr gdy stroną jest np. spółka handlowa. Jeśli przedsiębiorcą jest spółka z o.o., akcyjna lub komandytowo-akcyjna podjemy również wysokość kapitału zakładowego i NIP. Należy też podać osoby reprezentujące przedsiębiorcę.

Krok 2
PODSTAWA WYPOWIEDZENIA. Podać należy, na jakiej podstawie składane jest wypowiedzenie. Może być to zapis z umowy (np. par. 8 umowy z dnia ....), przepisy Kodeksu cywilnego (gdy przedmiotem najmu są m.in. rzeczy ruchome, lokale użytkowe) lub ustawa o ochronie praw lokatorów (gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny).

Krok 3
OŚWIADCZENIE. Należy napisać, że wypowiadana jest umowa najmu, i określić jej przedmiot (lokal mieszkalny), wskazać osobę, do której wypowiedzenie zostało skierowane, a także z jakim dniem wypowiedzenie stanie się skuteczne (np. ze skutkiem od 1 kwietnia 2010 r.).

Krok 4
UZASADNIENIE. W przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego uzasadnienie jest konieczne, ponieważ przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dokładnie określają przypadki, kiedy takie wypowiedzenie jest możliwe.

Krok 5
PODPIS. Konieczny jest własnoręczny podpis osoby wypowiadającej umowę najmu.

ZAPAMIĘTAJ
Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Formalności
Bez opłat
O wypowiedzeniu umowy najmu nie trzeba zawiadamiać urzędu skarbowego.
Wypowiedzenie należy złożyć na ręce osoby, której dotyczy, lub przesłać je pocztą, za potwierdzeniem odbioru.

PODSTAWA PRAWNA:
•  ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.),
•  ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).

sobota, 25 maja 2013

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeśli najemca w takim przypadku dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym swoim podpisem.

Takie żądanie zawiera w szczególności:
• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Po bezskutecznego upływie tego terminu - właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji), które jest załącznikiem do umowy najmu.

Do wniosku załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Lokator zawierając umowę o najem okazjonalny musi wskazać lokal do którego mógłby się przenieść w razie wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Gdyby już po zawarciu umowy okazało się, że nie ma możliwości zamieszkania w tym lokalu, ma obowiązek w ciągu 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym wskazać inny lokal do ewentualnego zamieszkania oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu (lub osoby posiadającej do lokalu tytuł prawny), że na przeprowadzkę wyraża zgodę. Jeśli lokator nie dopełni tego obowiązku właściciel lokalu może wypowiedzieć mu na piśmie umowę najmu okazjonalnego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Zamieszkać u siebie

Właściciel może też wypowiedzieć najem nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli zamierza zamieszkać w tym lokalu (lub jego wstępni, zstępni lub osoba, w stosunku do której ma on obowiązek alimentacyjny), jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeśli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.

Właściciel musi wypowiedzieć najem trzy lata naprzód, jeśli w lokalu zamierza zamieszkać sam (lub jego wstępni, zstępni lub osoba, w stosunku do której ma on obowiązek alimentacyjny) i nie dostarczy najemcy lokalu zastępczego, a najemca nie ma innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać. Jeśli właściciel wypowiedział najem na tej podstawie, a nie zamieszka w swoim lokalu lub nie będzie w nim mieszkać przed upływem pół roku od ustania najmu, lokator może żądać albo powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, albo zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty takiej przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel w takim przypadku jest też zobowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

ZAPAMIĘTAJ
Zanim złoży się wypowiedzenie umowy najmu, trzeba sprawdzić, czy można to zrobić i na jakiej podstawie. Taką podstawą może być przepis ustawy (np. gdy najemca lokalu mieszkalnego nie płaci czynszu) lub zapis w umowie (gdy przedmiotem najmu jest rzecz ruchoma).

Najem w starych budynkach

Jeśli czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (zazwyczaj dotyczy to starych budynków, gdzie najem został zawiązany na podstawie decyzji administracyjnej) – właściciel lokalu może wypowiedzieć najem:
• z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
• z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia – osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, jeśli może ona używać tego lokalu, i spełnia on warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Wartość odtworzeniowa dotyczy kosztu budowy mieszkania według danych urzędu statystycznego. Stanowi ona iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtwarzania 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
Przez wskaźnik przeliczeniowy należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na podstawie danych urzędu statystycznego.

ZAPAMIĘTAJ
Szczególnej ochronie przed wypowiedzeniem podlegają osoby starsze i samotne. Jeżeli lokatorem jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat,a która po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili jej śmierci.

Wypowiedzenie najmu „zwykłego” lokalu mieszkalnego

Najemca lokalu mieszkalnego jest w lepszej sytuacji niż właściciel– może wypowiedzieć umowę na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (patrz wyżej). Wynajmującego ograniczają natomiast przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Może on wypowiedzieć umowę tylko w niżej wymienionych przypadkach.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego może to zrobić, gdy najemca:
• pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
• zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał do używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela,
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (jeśli rodzaj naprawy tego wymaga, lokator obowiązany jest przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego).
Trzy pierwsze przypadki wypowiedzenia odnoszą się do wszystkich umów najmu lokali mieszkalnych, także do najmu „okazjonalnego” (dotyczy on lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta i go wynajmuje). W pozostałych przypadkach stosuje się również poniższe zasady.
PRZYKŁAD
Pan K. bez zgody wynajmującego podnajął lokal grupie studentów. Właściciel może więc wypowiedzieć umowę najmu.

piątek, 24 maja 2013

Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego

Jeżeli czas trwania najmu lokalu (użytkowego) nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie – zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę, najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony mogą jednak wprowadzić do umowy odmienne postanowienia, np. skrócić termin wypowiedzenia do miesiąca lub wydłużyć np. do pół roku. Podstawą do wypowiedzenia w trybie natychmiastowym są również przypadki omówione wyżej.
Dodatkowo w przypadku umowy najmu lokalu (użytkowego) – podstawą wypowiedzenia umowy w takim trybie jest również niewłaściwe zachowanie najemcy. Jeżeli wykracza on w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

środa, 22 maja 2013

Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym


Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca:
• dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
• używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.
PRZYKŁAD
Pan X. wynajął na parterze budynku mieszkalnego lokal z przeznaczeniem na pracownię krawiecką (zostało to ustalone w umowie). Jednak zamiast tej działalności prowadzi sprzedaż piwa. Sąsiadom – w tym właścicielowi lokalu – to przeszkadza. Może więc wypowiedzieć najem bez terminów wypowiedzenia.
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.

PRZYKŁAD W lokalu pękła rura kanalizacyjna. Właściciel zobowiązał się do naprawy, ale nie zrobił tego.
Najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym.

Wypowiedzenie umowy najmu

Informacje ogólne
Oświadczenie woli
Wypowiedzenie umowy najmu składane jest w formie oświadczenia woli przez jedną ze stron umowy drugiej stronie. Składa je wynajmujący najemcy lub najemca wynajmującemu.
Różne terminy wypowiedzenia
Termin i powody, z jakich umowa najmu może być wypowiedziana, zależą od tego, czy najem dotyczy rzeczy ruchomej (np. samochodu), lokalu użytkowego czy też lokalu mieszkalnego. W przypadku umowa najmu lokalu mieszkalnego ważne jest też, kto składa wypowiedzenie: najemca czy wynajmujący, oraz czy wypowiedzenie dotyczy najmu zwykłego czy okazjonalnego.
Procedury wypowiedzenia umowy najmu
Zasady ogólne dotyczące wypowiedzenia zawarte w Kodeksie cywilnym odnoszą się przede wszystkim do rzeczy ruchomych (np. samochodu, maszyny) lub części nieruchomości. Do najmu lokalu mają też zastosowanie, jeśli nie są uregulowane odmiennie w innych przepisach.
ZAPAMIĘTAJ
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Według zasad ogólnych – jeśli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów określonych w umowie,a jeśli strony nie określiły tych terminów – z zachowaniem terminów ustawowych.
W ostateczności sąd
Z ważnych przyczyn, innych niż wymienione niżej, właściciel może wnieść sprawę do sądu o rozwiązanie umowy i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.